Общие положения о самовольной постройке
Рассмотрение дел, связанных с самовольными постройками, занимает важное место в современной российской правоприменительной практике, поскольку такие споры затрагивают широкий спектр вопросов, связанных с правом собственности, использованием земельных участков, соблюдением строительных норм и обеспечением публичных интересов.
Наиболее общие положения о самовольной постройке нашли отражение в ст. 222 Гражданского кодекса (ГК), согласно которой самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование которого не допускает строительства таких объектов без получения необходимых разрешений или с нарушением установленных законом норм и правил.
Особое место в существующей правоприменительной практике занимают разъяснения Верховного суда (ВС).
Отдельные вопросы, связанные с данной темой, уже были предметом рассмотрения в рамках самостоятельного материала на сайте.
Актуальная практика Верховного Суда
При этом практика ВС регулярно дополняется, появляются новые разъяснения, посвященные вопросам, связанным с самовольной постройкой, которые также заслуживают подробного рассмотрения. Так, например, в ходе рассмотрения дела о банкротстве А. В. Колетвинова ВС указал на допустимость реализации имущества должника без учета самовольных построек.
Сущность данного спора заключалась в том, что должник обратился в суд с требованием об оспаривании результатов торгов, мотивируя свои требования тем, что при определении стоимости имущества не был учтен ряд расположенных на участке объектов.
Суд первой инстанции удовлетворил данные требования, впоследствии решение было отменено апелляционным судом, суд кассационной инстанции, в свою очередь, согласился с выводами суда первой инстанции.
ВС, рассматривая данный спор, поддержал выводы апелляционного суда, разъяснив, что невключение самовольных построек в состав конкурсной массы не может быть признано незаконным в связи с отсутствием государственной регистрации прав на них и уклонения самого должника от предоставления необходимых сведений, связанных с данным имуществом.
Интересным также представляется спор между акционерным обществом «Красноярскпромстрой» и администрацией г. Красноярска.
Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении данного требования, сославшись на отсутствие обстоятельств, являющихся основанием для признания права собственности на спорный объект, а также формальный характер предпринятых истцом действий, направленных на его легализацию (многократное обращение в администрацию). Согласно позиции судов, данные действия были совершены с целью обхода норм законодательства, которые предусматривают разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. При этом на момент обращения в суд уже существовало вступившее в силу решение, которым было отказано в сносе данной постройки.
В ходе рассмотрения данного дела ВС разъяснил, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку при наличии вступившего в силу судебного акта, которым было отказано в ее сносе, нарушает баланс публичных и частных интересов, приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота.
Самовольная постройка и нецелевое использование земельного участка
Отдельного внимания заслуживает рассмотрение вопроса возможности признания постройки самовольной в случае нарушения режима ее целевого использования.
Отдельные аспекты, связанные с данным вопросом, уже затрагивались ВС в п. 6 Обзора судебной практики от 16.11.2022, согласно которому ст. 222 ГК не предусматривает возможность сноса постройки в связи с ее нецелевым использованием.
Важные дополнения к данной позиции отражены в Определении ВС по спору между Администрацией муниципального образования Ашперонский район (Администрация) и А. Л. Азаровым.
Из содержания данного определения следует, что Администрация обратилась в суд с иском к А. Л. Азарову с требованием об устранении нарушений законодательства путем сноса объекта недвижимости, расположенного на принадлежащем ответчику земельном участке. В качестве обоснования своих требований Истец указал, что земельный участок и возведенные на нем объекты используются Истцом для коммерческих целей, в то время как участок предназначался для индивидуального жилищного строительства.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении данных требований, сославшись на отсутствие доказательств использования ответчиком земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности.
Апелляционный суд пришел к противоположным выводам.
Руководствуясь заключением эксперта, согласно которому спорный объект мог использоваться и как индивидуальный жилой дом, и как коммерческий объект, в целях получения выгоды, суд посчитал, что спорный объект изначально создавался ответчиком в коммерческих целях, что нарушает целевое назначение участка и является основанием для признания данного объекта самовольной постройкой.
Впоследствии данные выводы поддержал кассационный суд.
ВС, рассматривая данный спор, признал выводы апелляционного и кассационного судов ошибочными. Как указал ВС, перечисленные обстоятельства сами по себе не могут рассматриваться в качестве оснований для признания поведения истца недобросовестным.
Особый акцент ВС сделал на том, что нижестоящие инстанции не учли то обстоятельство, что объект капитального строительства, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка, однако фактически использующийся в целях, не соответствующих виду разрешенного использования, по смыслу ст. 222 ГК не может рассматриваться в качестве самовольной постройки. При этом, согласно заключению эксперта, спорный объект мог использоваться как индивидуальный жилой дом, соответствовал всем предусмотренным действующими нормами требованиям, не создавал угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушал права третьих лиц, соответственно, предусмотренные законодательством основания для признания его самовольной постройкой отсутствовали.
Суд указал, что такое использование является основанием для применения иных мер ответственности, предусмотренных законодательством. Речь в данном случае идет о положениях ч. 1 ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях, которая предусматривает санкцию в виде штрафа за нецелевое использование земельного участка.
Выводы:
- Невключение самовольных построек в конкурсную массу правомерно при отсутствии государственной регистрации прав на эти объекты.
- Отказ в признании права собственности на самовольную постройку при наличии судебного акта, в соответствии с которым было отказано в сносе, нарушает баланс частных и публичных интересов.
- Постройка, соответствующая виду разрешенного использования участка, но фактически применяемая для иных целей, не может быть признана самовольной.
- Нецелевое использование земельного участка не является основанием для признания постройки самовольной, но влечет меры ответственности, предусмотренные Кодексом об административных правонарушениях