Общие положения об арендной плате
Из общих положений о договоре аренды, установленных ст. 606 Гражданского кодекса (ГК), следует, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с нормами ст. 614 ГК на арендатора возлагается обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Важные разъяснения по данному вопросу нашли отражение в правых позициях высших судов. Так например, Высший Арбитражный Суд в п. 10 Информационного письма № 66 пояснил, что арендодатель праве требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи имущества, сам по себе факт заключения договора соответствующего права не дает.
При этом в правоприменительной практике регулярно возникают споры, связанные с моментом возникновения у сторон обязательств по договору аренды и порядком внесения арендной платы.
Взыскание арендных платежей при отсутствии государственной регистрации договора
Пример ситуации, когда спор возник из-за несвоевременной государственной регистрации договора аренды, нашел отражение в Постановлении Верховного суда (ВС) по спору между публичным акционерным обществом (ПАО) «Газпром» и Министерством лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области (Министерство).
Согласно материалам дела, между данными субъектами был заключен договор, в соответствии с условиями которого Министерство передало ПАО «Газпром» в аренду земельный участок.
Договор был заключен 03.06.2016, а государственная регистрация договора была осуществлена только 04.07.2017. В связи с неисполнением ПАО «Газпром» обязанностей по уплате арендных платежей за период между заключением договора и его государственной регистрацией, Министерство обратилось в суд.
Ответчик, ссылаясь на п. 6 договора, согласно которому начисление арендной платы осуществлялось со дня государственной регистрации договора, указал на отсутствие у него обязательств по договору за данный период.
Суды трех инстанций согласились с данными выводами и отказали истцу в удовлетворении требований.
ВС в ходе рассмотрения данного дела сослался на разъяснения, изложенные п. 43 Постановления Пленума № 49, согласно которым условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, а также на Обзор практики Высшего Арбитражного Суда № 165, в котором разъяснено, что договор аренды с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, игнорировать соглашение о размере арендной платы.
Далее ВС разъяснил, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения и признал выводы судов нижестоящих инстанций ошибочными на том основании, что ПАО «Газпром» приняло в свое владение земельный участок в день подписания договора аренды, спор по вопросу об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору между сторонами отсутствовал. При этом судами не было учтено условие договора, согласно которому арендатор обязывается в течение 14 дней с момента его подписания обратиться с заявлением о государственной регистрации права аренды участка в уполномоченный орган.
Таким образом, арендатор нарушил эти условия и произвел государственную регистрацию договора аренды более чем через год после получения во владение земельного участка по акту приема-передачи. Неисполнение указанной обязанности повлекло приобретение имущества в пользование без должной оплаты.
Как следствие, акты нижестоящих инстанций были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В результате нового рассмотрения требования Министерства были удовлетворены полностью.
Взыскание арендных платежей при незаключенном договоре
Схожим образом разрешаются также дела в ситуациях, когда договор является незаключенным.
Такая ситуация стала предметом рассмотрения в Постановлении Арбитражного суда Московского округа по спору между некоммерческой организацией «Спортивный фонд «Торпедо» (Фонд) и Государственным бюджетным учреждением «Московское городское физкультурно-спортивное объединение» (Объединение).
Согласно материалам данного дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, действовавший до 01.11.2016. В связи с реорганизацией ответчика, новый договор аренды тех же объектов своевременно заключен не был, при этом ответчик продолжал пользование объектами.
Отказываясь внести арендные платежи по новому договору, ответчик указал, что договор на новый срок не был подписан сторонами, не прошел процедуру государственной регистрации, в связи с чем у него отсутствовали обязательства по уплате арендных платежей.
Кассационный суд согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, указавших, что при незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК о порядке определения цены в возмездном договоре, в котором цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий.
В результате акты нижестоящих инстанций были оставлены без изменения.
Взыскание арендных платежей после истечения срока действия договора аренды
Интереса также заслуживает рассмотренный ВС спор между Министерством имущества Курской области и О. И. Илюхиным.
Согласно материалам данного дела, Министерство обратилось в суд с иском к О. И. Илюхину с требованием о взыскании арендной платы за фактическое пользование земельным участком.
Обосновывая свои требования, истец указал, что ответчик, имея в собственности расположенный на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства, продолжал пользоваться земельным участком уже после прекращения договора аренды без внесения арендной платы.
При этом Министерство заявило именно требования о взыскании неуплаченных арендных платежей как неосновательного обогащения.
Суды трех инстанций удовлетворили данные требования.
ВС в ходе рассмотрения данного спора разъяснил, что истечение срока действия договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы в размере, определенном этим договором, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, и не являются обязательствами, возникшими вследствие неосновательного обогащения.
Как следствие, акты судов апелляционной и кассационной инстанций были отменены, дело на правлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В результате нового рассмотрения требования Министерства были удовлетворены в полном объеме.
Взыскание арендных платежей при отсутствии согласованной уступки права требования с арендодателем
Внимания также заслуживает Определение ВС по спору между обществом с ограниченной ответственностью ООО АСТ Транс Маркет» и ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша».
Согласно материалам данного дела, между ООО «АСТ Транс Маркет» и Правительством Москвы был заключен договор аренды земельного участка.
В результате признания данной организации несостоятельной, право аренды земельного участка было передано ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» по договору цессии.
Впоследствии с истца, как арендатора, были взысканы платежи по данному договору в связи с чем он обратился в суд.
Обосновывая свои требования, истец ссылался на переход к ответчику обязательств по договору аренды и невнесение им платы за пользование этим земельным участком, которая была взыскана с истца.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении данных требований.
ВС в ходе рассмотрения данного спора разъяснил, что отсутствие согласования уступки права аренды с арендодателем и отсутствие государственной регистрации договора аренды не влияют на наличие обязанности по внесению платы со стороны фактического владельца имущества, получившего его в том числе по недействительной сделке.
Выводы:
- Договор аренды создает обязательства для сторон с момента его заключения. В случае если арендованное имущество передано арендатору, у него возникает обязанность по уплате арендных платежей даже при отсутствии государственной регистрации договора.
- При незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься по общим правилам о порядке определения цены в возмездном договоре, в котором цена не предусмотрена.
- Истечение срока действия договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы в размере, определенном договором. За фактическим пользователем имущества в таком случае сохраняется обязанность по уплате арендных платежей.
- Отсутствие согласования уступки права аренды с арендодателем и отсутствие государственной регистрации договора аренды не влияют на наличие обязанности по внесению платы со стороны фактического владельца имущества, получившего его в том числе по недействительной сделке.