13.07.2023 Верховный Суд (ВС) опубликовал Определение по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью (ООО) «СтройГрупп», в котором изложил ряд важных разъяснений по вопросу о защите прав граждан, вложивших средства в строительство, но не заключавших договоров непосредственно с застройщиком, а также о критериях признания должника застройщиком для целей банкротства.
Сущность возникшего спора
Согласно материалам данного дела, 19.12.2003 ООО «СтройГрупп» заключило с Министерством строительного комплекса Московской области, территориальной администрацией г. Сходня Химкинского района Московской области инвестиционный контракт на строительство многоэтажных жилых домов с дополнительными соглашениями.
Согласно условиям инвестиционного контракта, по итогам его реализации жилые и нежилые помещения в построенных домах подлежали распределению между ООО «СтройГрупп» и Администрацией. Впоследствии к участию в инвестиционной деятельности был привлечен ряд соинвесторов, одним из которых являлось ООО «Строительно-промышленная компания «Экспостройтекс».
02.06.2006 ООО «Экспостройтекс» заключило с Д. А. Кононовой договор, по условиям которого организация уступила данной гражданке требование о получении в собственность однокомнатной квартиры по окончании строительства. Д. А. Кононова перечислила ООО «Экспостройтекс» цену договора уступки требования, однако соинвесторы денежные средства, полученные от граждан и организаций, ООО «СтройГрупп» не передали, эти средства не были вложены в строительство.
Далее Д. А. Кононова наряду с другими гражданами была признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному в отношении руководителей соинвесторов по факту привлечения ими денежных средств в целях хищения без намерения осуществлять строительство.
Затем 18.06.2010 к инвестиционному контракту было подписано дополнительное соглашение, по условиям которого ООО «СтройГрупп» приняло на себя обязательство передать имущество в собственность обманутых граждан, включая Д. А. Кононову, вложивших денежные средства в строительство жилого дома. В 2017 году было заключено еще одно дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, по условиям которого ООО «СтройГрупп» обязалось в первоочередном порядке удовлетворить требования пострадавших граждан, упомянутых в приложении к соглашению, в том числе Д. А. Кононовой.
Впоследствии Д. А. Кононова и иные пострадавшие граждане обратились в суд общей юрисдикции с требованием о возложении на ООО «СтройГрупп» обязанности заключить с ними договоры на приобретение жилых помещений, однако в удовлетворении данных требований было отказано. Согласно позиции суда, инвестиционным контрактом и дополнительными соглашениями к нему не был предусмотрен такой способ защиты прав граждан, как понуждение к заключению с ними отдельных договоров, при этом граждане не являлись сторонами инвестиционного контракта.
29.10.2021 ООО «СтройГрупп» получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, в котором находилась квартира, подлежащая передаче Д. А. Кононовой, однако передача квартиры произведена не была.
В рамках арбитражного дела судом был рассмотрен иск администрации городского округа Химки к ООО «СтройГрупп» об обязании данной организации передать в пользу пострадавших граждан квартиры. Д. А. Кононова привлекалась к участию в данном деле в качестве третьего лица. В результате рассмотрения возникшего спора суд отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на отсутствие в жилом доме свободных квартир. Данное обстоятельство, согласно позиции суда, сделало исполнение требования об обязании ООО «СтройГрупп» передать пострадавшим гражданам квартиры невозможным.
Далее 30.01.2024 по заявлению Федеральной налоговой службы было возбуждено дело о банкротстве ООО «СтройГрупп», в отношении организации введена процедура наблюдения. 24.04.2024 Д. А. Кононова обратилась в суд с заявлением о применении к ООО «СтройГрупп» правил о банкротстве застройщиков и о включении в реестр требований ее требования о передаче квартиры.
Позиции судов
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, указав, что Д. А. Кононова с ООО «СтройГрупп» никаких сделок не заключала, денежные средства данной организации не передавала. Согласно позиции судов, обязательство по передаче жилых помещений у ООО «СтройГрупп» возникло перед администрацией городского округа Химки, которая уже реализовала право на судебную защиту в рамках арбитражного дела.
Позиция Верховного Суда
ВС, рассматривая возникший спор, указал, что принятые нижестоящими судами акты подлежат отмене. В первую очередь суд разъяснил, что понятием «застройщик», используемым для целей применения законодательства о банкротстве, охватывается более широкий круг лиц по сравнению с тем перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с понятием, закрепленным в градостроительном законодательстве.
Различное содержание этого понятия, согласно позиции ВС, отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона «О банкротстве» «Банкротство застройщиков», и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам строительства при банкротстве лица, привлекавшего денежные средства граждан в обмен на обещание передать жилые и нежилые помещения.
Критерии признания должника застройщиком
Развивая свои разъяснения, суд сослался на пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве», согласно которому для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Также ВС обратил внимание на то, что при разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу п. 6 ст. 201.1 Закона «О банкротстве» во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных обязательств передачей жилых помещений и иные сделки, связанные с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилых помещений в собственность граждан.
Суд также указал, что к числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона «О банкротстве», относятся требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.
Согласно позиции ВС, в силу прямого указания закона, в частности, п. 2 ст. 201.1 Закона «О банкротстве», правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Из содержания приведенных положений законодательства следует, что отсутствие у должника разрешения на строительство, прав на земельный участок, фактическая ситуация, сложившаяся с квартирами в построенном доме и их заселением, не имеют правового значения для разрешения вопроса о возможности применения правил о банкротстве застройщиков. Аналогичным образом, решение этого вопроса не зависит от того, какие возмездные договоры должник заключал с гражданами, соглашаясь передать им квартиры, зарегистрированы эти договоры или нет. Как указал ВС, указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья.
Невозможность передачи квартир в натуре не лишает граждан права на удовлетворение требований
ВС также указал, что сама по себе невозможность передачи гражданам помещений в натуре не может лишить их права на получение денежного удовлетворения за счет имущества должника в составе требований, относящихся к третьей очереди реестра требований кредиторов, то есть приоритетно перед требованиями обычных кредиторов, погашаемых в четвертую очередь.
Дополнительные соглашения как основание возникновения обязательства застройщика перед гражданином
В рассматриваемом деле ООО «СтройГрупп» путем подписания дополнительных соглашений от 18.06.2010 и 27.03.2017 приняло на себя обязательство построить и передать в собственность Д. А. Кононовой жилое помещение взамен иной квартиры, которую должно было предоставить ООО «Экспостройтекс», получившее денежные средства от участника строительства.
Из изложенного следует, что ООО «СтройГрупп» добровольно заключило договор, по которому оно вступило в чужой долг, образовавшийся перед участником строительства, и обязалось погасить его путем предоставления отступного, что не противоречит принципу свободы договора.
ВС также обратил внимание на то, что Д. А. Кононова действительно не являлась стороной данного договора, но при этом пояснил, что в установленных законом или соглашением сторон случаях обязательство может создавать обязанность должника совершить определенное действие в отношении третьего лица, создавать для третьего лица права в отношении сторон обязательства. Одним из таких случаев является конструкция договора в пользу третьего лица, в рамках которой стороны могут установить, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
В совокупности два дополнительных соглашения в части, касающейся Д. А. Кононовой, следовало квалифицировать как договор в пользу третьего лица. При этом Д. А. Кононова выразила волю на принятие оговоренного в ее пользу обязательственного притязания и получила право требовать предоставления жилого помещения от общества «СтройГрупп». После того, как Д. А. Кононова изъявила согласие воспользоваться возникшим на основании дополнительных соглашений правом на получение строящегося жилого помещения, соответствующее притязание уже не могло быть изменено или прекращено без ее согласия.
С учетом изложенных обстоятельств, ВС признал, что ООО «СтройГрупп» отвечает признакам застройщика, отменил принятые нижестоящими судами акты, признал требование Д. А. Кононовой обоснованным, применил к делу правила о банкротстве застройщиков, а вопрос о размере требования Д. А. Кононовой направил на новое рассмотрение.
Выводы:
- Понятием «застройщик», используемым для целей применения законодательства о банкротстве, охватывается более широкий круг лиц по сравнению с тем перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с понятием, закрепленным в градостроительном законодательстве.
- Правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от наличия у должника прав на земельный участок или объект строительства. Отсутствие разрешения на строительство, прав на землю, фактическая ситуация с заселением дома и вид заключенных возмездных договоров не имеют правового значения для применения этих правил и не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан.
- Сама по себе невозможность передачи помещений в натуре не лишает граждан права на получение денежного удовлетворения в деле о банкротстве застройщика приоритетно перед иными кредиторами.
- Обязательство застройщика перед гражданином может возникнуть из договора в пользу третьего лица. Гражданин, в пользу которого заключен такой договор и который выразил согласие воспользоваться предоставленным правом, приобретает право требовать передачи жилого помещения от застройщика.