01.07.2026 Верховный Суд (ВС) опубликовал Тематический обзор по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения.
Основания для признания сделки недействительной
Одно из наиболее важных разъяснений изложено судом в п. 1 Обзора, согласно которому заблуждение гражданина относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной на основании ст. 178 Гражданского кодекса (ГК) «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения». ВС также прямо указал, что при разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны сделки, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объем защиты.
Далее в рамках п. 1.1 Обзора ВС разъяснил особенности применения к сделкам с жильем положений п. 1 ст. 177 ГК, который устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Согласно позиции ВС, для признания сделки недействительной на основании приведенной нормы гражданину либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы были нарушены в результате совершения такой сделки, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца, при этом уклонение истца от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной по названному основанию.
В приведенном в пример деле продавец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, утверждая, что стал жертвой мошенников и заблуждался относительно природы сделки. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, посчитав, что продавец не доказала факт существенного заблуждения, а покупатель действовал добросовестно. Вышестоящие инстанции, включая ВС, однако, удовлетворили требования продавца, сославшись на то, что продавец имел искаженное представление о существе сделки, квартира являлась для него единственным жильем и была продана по цене значительно ниже рыночной. При этом покупатель, являвшийся профессиональным риелтором, должен был обратить внимание на явно заниженную цену квартиры и распознать, что продавец был введен в заблуждение.
Далее в п. 2 Обзора ВС разъяснил, что вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет при разрешении спора об оспаривании сделки по отчуждению жилого помещения по статье 178 ГК должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для участника сделки, принимая во внимание особенности его положения, состояния здоровья, значения для него оспариваемой сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 3 Обзора, наличие или отсутствие психического расстройства, которое лишало бы лицо на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества способности понимать значение своих действий и руководить ими, в случае оспаривания этой сделки в суде по статье 177 ГК устанавливается на основании заключения соответствующей экспертизы, так как для этого необходимы специальные познания.
В п. 4 разъяснено, что сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной на основании статьи 177 ГК по иску такого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, а после смерти такого гражданина – его наследников.
Отдельного внимания заслуживают разъяснения, изложенные в п. 5, согласно которому признание судом сделки, совершенной лицом, имеющим психическое заболевание, недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 177 ГК, зависит от того, лишало ли это заболевание гражданина возможности понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки.
Далее в тексте п. 6 Обзора указывается, что наследник лица, по иску которого суд рассматривал дело о признании сделки по продаже недвижимого имущества недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре состоявшихся по этому делу судебных постановлений по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.
Согласно п. 7 Обзора, сделка купли-продажи квартиры, совершенная продавцом под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что покупатель знал или должен был знать об обмане.
Последствия признания сделки недействительной
Далее ВС уделил внимание вопросу о недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана, указав в п. 8 Обзора, что при наличии условий, позволяющих оспорить сделку на основании п. 2 ст. 179 ГК, и в случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. При этом суд вправе не применять последствия недействительности сделки только в случаях, определенных законом.
Последствия отчуждения имущества, находящегося в общей совместной собственности
Согласно п. 9 Обзора, при разрешении спора по иску бывшего супруга о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, принадлежащего бывшим супругам на праве совместной собственности, суду следует установить обстоятельства того, знала ли или заведомо должна была знать другая сторона сделки об отсутствии у участника совместной собственности, совершившего сделку, необходимых полномочий на ее совершение.
Признание сделки мнимой
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 10 Обзора, для признания сделки мнимой необходимо установить, что каждая из ее сторон не имела намерения совершить сделку в действительности и создать соответствующие ей правовые последствия.
Взыскание с продавца денежных средств, полученных по сделке
Как следует из содержания разъяснений, приведенных в п. 11 Обзора, при решении вопроса о взыскании с продавца либо с его правопреемников денежных средств, уплаченных по сделке купли-продажи жилого дома, признанной недействительной, на основании того, что она совершена продавцом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, суду следует учитывать, что выданная таким продавцом расписка не может являться безусловным доказательством получения им денежных средств.
Неравноценность встречного предоставления
В п. 12 Обзора разъяснено, что при установлении неравноценности встречного предоставления по договору купли-продажи, оспариваемому в деле о банкротстве, необходимо учитывать не только отклонение договорной цены от рыночной, но и все обстоятельства, имеющие значение для заключения сделки.
Применение норм законодательства о банкротстве при оспаривании сделок с жильем
Далее ВС уделил внимание вопросу о применении к договорам дарения жилого помещения положений п. 2 ст. 61.2 Закона «О банкротстве», согласно которому сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления, и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов, а другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
Согласно п. 13 Обзора, договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным на основании приведенной нормы, если установлена цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
В п. 14 получили отражение разъяснения, согласно которым сделка, направленная на отчуждение должником доли в праве общей собственности на единственное жилое помещение, не может быть признана недействительной на основании п. 2 ст. 61.2 Закона «О банкротстве», если по результатам применения реституции она будет защищена исполнительским иммунитетом.
Далее в рамках п. 15 Обзора разъясняется, что с даты признания гражданина банкротом регистрация перехода права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество, полученное по договору дарения, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.
Основания для регистрации права собственности
В рамках п. 16 Обзора ВС разъяснил, что вступившее в законную силу решение суда о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной и применении реституции является достаточным основанием для регистрации права собственности и аннулирования записи о регистрации перехода права собственности, произведенной по договору купли-продажи, а в п. 17 указал, что поступление в регистрирующий орган заявления продавца объекта недвижимости о прекращении регистрации перехода права собственности в связи с совершением в его отношении мошеннических действий является основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации.
Далее в тексте п. 18 разъясняется, что, если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости, такая регистрация не может быть осуществлена. Положения п. 19 указывают, что в случае отчуждения единоличным собственником недвижимого имущества доли в праве на это имущество, осуществляется государственная регистрация общей долевой собственности с указанием размера долей каждого из сособственников.
Наконец, в п. 20 Обзора разъясняется, что государственный регистратор не вправе в рамках правовой экспертизы документов проверять законность нотариально удостоверенного договора купли-продажи, а также ставить под сомнение права, возникающие на основании нотариально удостоверенной сделки.